A escritura de ratificação é um documento utilizado para confirmar formalmente um ato jurídico ou uma declaração de vontade realizada anteriormente. No setor imobiliário, ela pode ser necessária quando uma compra e venda, doação ou outro negócio precisa de uma manifestação complementar para que seus efeitos sejam reconhecidos de acordo com a legislação.
Uma dúvida frequente é saber se esse documento também serve para corrigir erros em escrituras. Embora ratificação e retificação sejam palavras parecidas, seus significados são diferentes: uma está relacionada à confirmação de um ato, enquanto a outra trata da correção de informações. Identificar essa diferença evita que o interessado solicite um procedimento inadequado.
Antes de pedir uma escritura de ratificação, é importante verificar o documento original, a situação do imóvel e a exigência que motivou a necessidade de confirmação. Continue a leitura deste artigo no Cartório de Registro de Imóveis e entenda todos os detalhes sobre o assunto.
O que é a escritura de ratificação?
A escritura de ratificação confirma um negócio ou uma declaração que já existem. Ela não corrige nome, área ou número de matrícula: isso é retificação. O tabelião lavra a ratificação quando as partes mantêm o ato original e apresentam os documentos daquele negócio.
Nos negócios imobiliários, sua utilização depende do problema identificado na escritura original. Não existe uma regra segundo a qual todo erro, omissão ou exigência do Registro de Imóveis possa ser solucionado por ratificação. O conteúdo do documento anterior deve ser analisado para determinar qual providência é adequada.
O Código Civil prevê, por exemplo, a possibilidade de confirmação de negócios jurídicos anuláveis, desde que sejam respeitados os direitos de terceiros. Também permite a ratificação de determinados atos praticados por quem não possuía mandato ou tinha poderes insuficientes para representar outra pessoa.
Imagine que um representante tenha participado de um negócio em nome do proprietário de um imóvel, mas sua procuração não concedia poderes suficientes para aquele ato. Dependendo das circunstâncias, o proprietário poderá confirmar posteriormente a atuação do representante.
Nessa hipótese, o objetivo da ratificação não é alterar uma informação digitada incorretamente. O que se pretende é obter a manifestação válida da pessoa em cujo nome o ato foi praticado.
O artigo 662 do Código Civil estabelece que os atos praticados por quem não possui mandato, ou possui poderes insuficientes, são ineficazes em relação ao representado, salvo ratificação. O dispositivo também prevê que ela deve ser expressa ou resultar de ato inequívoco e que, nessa hipótese, retroage à data do ato.
Isso não significa, porém, que qualquer negócio realizado sem autorização possa ser regularizado automaticamente. É necessário verificar se a ratificação é juridicamente possível, se a pessoa que pretende confirmar o ato possui legitimidade e se existem direitos de terceiros envolvidos.
O documento também precisa identificar o negócio original com precisão. Em uma operação imobiliária, podem ser relevantes o número e a data da escritura anterior, a identificação do tabelionato, os nomes dos participantes e os dados do imóvel.
Essas informações permitem relacionar a confirmação ao ato que a motivou, evitando dúvidas sobre qual negócio está sendo ratificado.
Quando a escritura anterior envolve um imóvel, também é recomendável consultar a matrícula atualizada. Ela permite verificar quem aparece como proprietário e se o título original já foi registrado.
Uma escritura de compra e venda que ainda está pendente de registro pode exigir providências diferentes daquelas necessárias quando a propriedade já foi transferida na matrícula e ocorreram outros negócios posteriormente.
Por isso, a ratificação não deve ser utilizada para tentar ignorar transmissões imobiliárias posteriores, ônus registrados ou direitos de pessoas que não participaram da confirmação.
Outro exemplo envolve a confirmação de um negócio anulável. O Código Civil permite que as partes confirmem determinados negócios dessa natureza, desde que observados os requisitos legais e preservados os direitos de terceiros. O ato de confirmação expressa deve conter a substância do negócio celebrado e a vontade de mantê-lo.
Essa previsão demonstra que uma confirmação válida possui conteúdo jurídico específico. Não basta elaborar uma declaração genérica afirmando que todos concordam com uma escritura anterior, sem identificar o negócio e a finalidade da manifestação.
Também é importante distinguir um negócio anulável de um negócio nulo. A possibilidade de confirmação prevista para determinadas situações não autoriza convalidar indistintamente qualquer ato contrário às exigências legais.
Se uma escritura apresentar um problema que não possa ser sanado por confirmação posterior, poderá ser necessário adotar outra providência. A solução dependerá da natureza do defeito e das circunstâncias do negócio.
Quando existe controvérsia sobre a autenticidade de uma assinatura, por exemplo, uma escritura complementar não substitui necessariamente a apuração da situação. Se houver disputa entre interessados, poderá ser necessária orientação jurídica ou intervenção judicial.
Da mesma maneira, a ratificação não deve ser confundida com uma nova compra e venda. Confirmar um ato anterior é diferente de celebrar outro negócio com objeto, participantes ou condições substancialmente diferentes.
Se as partes pretendem modificar o imóvel negociado, alterar a titularidade de direitos ou estabelecer obrigações novas, o tabelião precisará analisar qual instrumento corresponde ao negócio efetivamente pretendido.
A iniciativa de solicitar a ratificação pode surgir durante a análise de uma escritura pelo Registro de Imóveis. Quando o oficial identifica que o título não atende a determinada exigência, ele pode solicitar a documentação ou providência necessária para permitir a continuidade do procedimento registral.
Se a exigência envolver uma manifestação de vontade que pode ser confirmada posteriormente, a elaboração de uma escritura de ratificação poderá ser considerada. Se envolver apenas um erro de informação, a solução poderá ser diferente.
Por isso, quem recebeu uma exigência do Registro de Imóveis deve apresentar a nota devolutiva ao Tabelionato de Notas juntamente com a escritura original. Essa documentação permite compreender o problema antes de preparar outro instrumento.
É importante lembrar que o Tabelionato de Notas e o Registro de Imóveis exercem funções diferentes. O primeiro pode lavrar o instrumento público correspondente à manifestação das partes, enquanto o segundo examina o título e realiza os atos registrais cabíveis.
Assim, lavrar uma escritura de ratificação não significa que a matrícula do imóvel será alterada automaticamente. Quando a confirmação possui repercussão registral, o documento deve ser apresentado ao Registro de Imóveis competente para a análise e a prática dos atos necessários.
O que é a ratificação?
Ratificação é a confirmação ou aprovação de um ato anterior por quem possui legitimidade para reconhecê-lo, produzindo os efeitos jurídicos previstos para aquela situação. Ela pode aparecer em negócios imobiliários, atos de representação e outras relações jurídicas nas quais uma manifestação posterior é admitida pela legislação.
Seu significado deve ser compreendido a partir do contexto. Quando alguém ratifica a atuação de um representante que agiu sem poderes suficientes, a confirmação está relacionada à autorização para que aquele ato produza efeitos em relação ao representado.
Já a confirmação de um negócio anulável segue regras próprias. O Código Civil exige, na confirmação expressa, a identificação da substância do negócio e a manifestação de vontade de mantê-lo, sempre com respeito aos direitos de terceiros.
Portanto, ratificar não é simplesmente concordar de maneira informal com algo que aconteceu. Quando a confirmação precisa integrar um procedimento notarial ou registral, deve ser formalizada de maneira compatível com as exigências aplicáveis.
Em um exemplo imobiliário, suponha que alguém tenha assinado uma escritura representando o proprietário, mas não possuía os poderes necessários para aquela operação. A confirmação posterior pelo proprietário, quando admitida, pode suprir a falta de autorização na forma prevista pelo direito civil.
Isso é diferente de corrigir o número de uma matrícula que foi digitado incorretamente. Nesse segundo exemplo, o problema está na informação escrita e não necessariamente na manifestação de vontade de quem participou do negócio.
Outra diferença é que a ratificação depende da pessoa juridicamente habilitada a confirmar o ato. Nem sempre o interessado que procura o cartório sozinho possui legitimidade para ratificar uma manifestação feita em nome de outra pessoa.
Se um terceiro atuou em nome do proprietário sem poderes suficientes, por exemplo, não é o terceiro quem pode confirmar por conta própria a autorização que faltava. É necessário analisar a manifestação de quem foi representado.
Também pode ser preciso verificar se a pessoa deverá comparecer pessoalmente ou se poderá utilizar procuração com poderes adequados para a finalidade pretendida.
Em qualquer situação, a documentação deve permitir identificar os participantes e o ato anterior. A apresentação da escritura original, de documentos pessoais e de eventual procuração ajuda o tabelionato a avaliar o procedimento cabível.
Quando a necessidade de ratificação surgiu por exigência do Registro de Imóveis, a nota devolutiva também deve ser apresentada. Ela ajuda a identificar o ponto específico que precisa ser resolvido.
O valor cobrado pela lavratura dependerá da natureza do instrumento e da tabela de emolumentos aplicável no estado. Não existe um preço nacional único para todas as escrituras de ratificação.
Além disso, se a confirmação precisar ser apresentada ao Registro de Imóveis, poderão existir despesas registrais separadas. Por isso, é recomendável solicitar uma estimativa dos custos antes de iniciar o procedimento.
Uma vez lavrada, a escritura deverá ser utilizada de acordo com sua finalidade. Se estiver relacionada a um negócio imobiliário pendente, poderá ser apresentada juntamente com o título original para que o registrador verifique se a exigência foi atendida.
Quando o procedimento for concluído, guardar os dois instrumentos facilita a compreensão do histórico do negócio e permite comprovar a manifestação posteriormente realizada.
A ratificação pode ser importante para preservar os efeitos de um negócio quando existe um defeito que a legislação permite sanar. Entretanto, sua utilização exige cuidado justamente porque envolve a confirmação de direitos e obrigações.
Antes de assinar, o interessado deve compreender o conteúdo do ato original e as consequências da confirmação. Se houver dúvidas sobre obrigações patrimoniais, representação ou direitos de terceiros, a análise jurídica individual pode ser necessária.
O objetivo é formalizar uma manifestação válida e consciente, não produzir um documento apenas para cumprir uma exigência sem compreender seus efeitos.
Quando o tabelionato pede a ratificação?
Quando falta uma manifestação complementar para o ato produzir os efeitos combinados, situação que costuma ocorrer diante de erros materiais evidentes, inexatidões ou irregularidades formais identificadas em uma escritura pública já lavrada, mas que ainda não foi registrada ou que precisa ter seu conteúdo confirmado pelas partes antes de seguir adiante.
A escritura de ratificação funciona justamente como o instrumento notarial destinado a sanar esse tipo de falha, permitindo que os contratantes reafirmem formalmente a vontade manifestada no ato original, corrigindo dados incorretos ou complementando informações que ficaram incompletas no momento da lavratura, sem a necessidade de refazer todo o negócio jurídico do zero.
É importante compreender que a ratificação é indicada para erros pontuais e evidentes, como equívocos na qualificação civil de uma das partes ou pequenas inexatidões na descrição do imóvel, mas não serve para promover alterações substanciais no negócio, como a inclusão de novos bens ao contrato ou a mudança completa da titularidade envolvida, situações que exigem outros procedimentos jurídicos mais específicos.
Também vale destacar que não existe uma exigência legal que obrigue a ratificação a ser lavrada no mesmo tabelionato onde o ato original foi formalizado, sendo possível realizá-la em qualquer cartório de notas, desde que observados os requisitos legais aplicáveis, embora seja recomendável buscar orientação jurídica especializada antes de dar entrada no procedimento, especialmente em casos mais complexos.
Quais documentos levam as partes?
A escritura ou o contrato original e a identificação de quem ratifica formam o núcleo básico exigido pelo tabelionato para lavrar o ato de ratificação, já que o documento original serve de referência direta para identificar exatamente qual ponto precisa ser corrigido ou confirmado pelas partes envolvidas.
Além do traslado ou de uma cópia autenticada da escritura original, cada parte que participou do ato inicial precisa apresentar seus documentos de identificação atualizados, como RG e CPF, além da certidão de estado civil correspondente, seja de nascimento para solteiros ou de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos, já que a qualificação civil correta costuma ser justamente um dos pontos mais comuns de erro que motivam a necessidade de ratificação.
Um ponto central desse procedimento é que a ratificação exige a participação de todos os contratantes que assinaram o ato original, e não apenas da parte interessada na correção, já que a manifestação de vontade precisa ser reafirmada por quem efetivamente compõe a relação jurídica. Quando algum dos contratantes já faleceu ou não pode comparecer, o procedimento se torna mais complexo e pode exigir a via judicial para viabilizar a correção pretendida.
Dependendo do motivo específico da ratificação, o tabelião também pode solicitar documentos complementares que comprovem a informação correta a ser inserida, como uma nova certidão de casamento atualizada, quando o erro estiver relacionado ao estado civil de uma das partes, reforçando a segurança jurídica de todo o processo de correção.
Ratificação substitui o registro do imóvel?
Não: o que precisa entrar na matrícula continua dependendo do registro, já que a escritura de ratificação, assim como a escritura original que ela complementa ou corrige, é apenas o título que formaliza a manifestação de vontade das partes perante o tabelionato de notas, sem produzir, por si só, efeitos automáticos sobre a titularidade registrada do imóvel.
Para que a correção realizada pela ratificação passe a valer oficialmente perante terceiros, é necessário levar o documento ao Cartório de Registro de Imóveis competente, onde o oficial registrador analisará o conteúdo da ratificação e promoverá a devida atualização na matrícula, seja por meio de uma nova averbação, seja pela correção do registro anteriormente lançado de forma equivocada.
Vale destacar que, quando a escritura original ainda não foi registrada no momento em que a ratificação é lavrada, ambos os documentos devem seguir juntos para o Cartório de Registro de Imóveis, já que a escritura de ratificação precisa acompanhar a escritura principal no ato do registro, não podendo ser levada a registro posteriormente de forma isolada.
Por isso, mesmo após a lavratura da escritura de ratificação no tabelionato, o processo de regularização do imóvel só se completa de fato com a apresentação de toda a documentação ao Registro de Imóveis, etapa que garante publicidade e segurança jurídica plena à correção realizada, protegendo as partes contra eventuais questionamentos futuros de terceiros sobre a real situação do imóvel.
Qual é a diferença entre retificação e ratificação?
Retificação corrige erro. Ratificação confirma o que já foi declarado.. Em documentos imobiliários, a primeira está relacionada à correção de dados; a segunda, à confirmação jurídica de determinado ato nas hipóteses em que isso é permitido.
A diferença pode parecer pequena quando os termos aparecem em uma exigência de cartório, mas os procedimentos não são intercambiáveis. Para saber qual deles utilizar, é necessário identificar se existe um erro no documento ou uma manifestação que precisa ser confirmada.
Imagine uma escritura em que o sobrenome do comprador foi registrado com uma letra incorreta. Se todos os demais elementos permitem identificar a pessoa corretamente, pode existir um erro material a ser retificado.
| Ato | Serve para | Não serve para |
|---|---|---|
| Ratificação | Confirmar vontade já manifestada | Corrigir nome, área ou número |
| Retificação | Corrigir erro do documento | Substituir um negócio novo |
| Registro | Dar publicidade na matrícula | Suprir falta de assinatura das partes |
Agora imagine que uma pessoa participou da assinatura em nome do proprietário utilizando uma procuração sem os poderes necessários. Nesse caso, a dificuldade envolve a representação e poderá exigir confirmação do ato pelo representado, se juridicamente admissível.
No primeiro exemplo, o objetivo é corrigir uma informação. No segundo, é obter uma manifestação válida relacionada ao ato anterior. Essa distinção orienta a escolha do instrumento e a identificação das pessoas que precisam participar.
A retificação também pode ocorrer diretamente no Registro de Imóveis. Os artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos disciplinam a correção de registros e averbações omissos, imprecisos ou que não exprimam a verdade, observadas as condições do procedimento correspondente.
Isso significa que nem toda informação incorreta na matrícula exige a lavratura de uma nova escritura pública. Quando o erro foi cometido apenas na transposição de dados do título para o registro, a lei prevê hipóteses de correção pelo próprio oficial.
Considere uma escritura que identifica corretamente o imóvel pela matrícula número 1.234. Se, ao lançar o registro, o cartório transcreveu equivocadamente o número 1.243, a inconsistência pode estar no registro, enquanto o título original permanece correto.
Nesse cenário, o interessado deve apresentar a situação ao Registro de Imóveis para verificar o procedimento aplicável. Solicitar imediatamente uma escritura de ratificação não resolve necessariamente um erro que ocorreu apenas no lançamento registral.
Por outro lado, se o número incorreto já aparece na escritura original, poderá ser necessário verificar com o Tabelionato de Notas como corrigir o próprio título. A solução dependerá da natureza do erro e dos documentos disponíveis.
Nem toda alteração de escritura, entretanto, pode ser tratada como simples retificação material. Modificar substancialmente o objeto da compra e venda ou substituir uma pessoa que participou do negócio pode exigir providências diferentes da correção de um dado digitado incorretamente.
Assim, o nome atribuído ao documento não deve ser utilizado para disfarçar uma alteração de conteúdo. O tabelião precisa avaliar aquilo que efetivamente será modificado ou confirmado.
A mesma cautela vale para a descrição de imóveis. Uma matrícula pode apresentar erro nas medidas, confrontações ou área do terreno, exigindo procedimento de retificação registral.
Dependendo da situação, a correção pode demandar planta, memorial descritivo e documentação técnica produzida por profissional habilitado. A Lei de Registros Públicos disciplina procedimentos específicos para alterações de medidas perimetrais e de área.
Uma escritura de ratificação não substitui automaticamente esse procedimento. A confirmação da vontade das partes não comprova, por si só, que determinada área física corresponde à realidade do imóvel.
Da mesma forma, a existência de uma planta correta não resolve necessariamente um problema de representação ocorrido quando o negócio foi celebrado. Cada irregularidade precisa ser identificada e tratada conforme sua natureza.
Outra diferença envolve quem deve participar do procedimento. Em determinadas correções registrais, o oficial pode atuar nas hipóteses autorizadas pela lei, enquanto uma ratificação de manifestação de vontade depende de quem possui legitimidade para confirmar o ato.
Não é correto presumir, portanto, que todas as partes da escritura original precisarão assinar qualquer documento complementar. Também não se deve concluir que apenas uma pessoa poderá resolver toda situação de ratificação ou retificação.
A participação necessária depende do conteúdo do ato, do erro identificado, da titularidade dos direitos e das regras aplicáveis.
Em negócios imobiliários, o momento em que o problema é descoberto também influencia a análise. Uma escritura pendente de registro pode ser corrigida ou complementada em circunstâncias diferentes daquelas de um título que já produziu efeitos na matrícula.
Se o imóvel foi vendido novamente, oferecido em garantia ou recebeu algum ônus depois do ato original, a solução precisa considerar esses registros posteriores.
Uma ratificação não deve ser utilizada para afastar automaticamente direitos de terceiros, assim como uma retificação não pode ser tratada como simples mecanismo para alterar substancialmente a situação jurídica de um imóvel sem observar o procedimento adequado.
O Código Civil ressalva os direitos de terceiros na confirmação de negócios anuláveis. Já a Lei de Registros Públicos estabelece regras próprias para correções e para a participação de interessados em determinadas retificações.
Por isso, o interessado deve evitar solicitar uma escritura complementar apenas porque alguém informou verbalmente que o documento original contém um problema. O ideal é descobrir qual informação está incorreta ou qual manifestação jurídica está faltando.
Quando a exigência parte do Registro de Imóveis, a nota devolutiva pode esclarecer a providência necessária. Quando a dúvida surge no próprio Tabelionato de Notas, a análise da escritura original ajuda a definir o caminho.
Para facilitar essa verificação, reúna o título anterior, os documentos pessoais dos participantes, a matrícula atualizada do imóvel e eventuais procurações relacionadas ao negócio.
Se o problema envolver dados pessoais, também podem ser úteis certidões de nascimento ou casamento atualizadas. Quando a questão estiver relacionada à descrição do imóvel, documentos técnicos e registrais poderão ser necessários.
Já nas situações que envolvem representação, é importante apresentar a procuração utilizada e identificar qual ato foi praticado. Essas informações permitem avaliar se há possibilidade de ratificação ou se outra providência será necessária.
O custo também pode ser diferente. Uma retificação registral, uma correção no título notarial e uma escritura pública de ratificação não são necessariamente classificadas como o mesmo serviço nas tabelas de emolumentos.
Antes de pagar por qualquer documento, solicite ao cartório a identificação do procedimento e uma estimativa de valores. Se a regularização envolver tanto o Tabelionato de Notas quanto o Registro de Imóveis, confira as despesas de cada etapa separadamente.
É importante lembrar que a lavratura de um documento complementar não garante, isoladamente, a conclusão da regularização registral. Quando o título precisa produzir efeitos na matrícula, deverá ser apresentado ao Registro de Imóveis para análise.
Depois da conclusão, uma certidão de matrícula permite verificar se o ato registral necessário foi efetivamente praticado. Guardar a escritura original e os documentos posteriores também ajuda a preservar o histórico da propriedade.
Em uma compra e venda futura, por exemplo, o comprador poderá solicitar esclarecimentos sobre uma alteração ocorrida no passado. A documentação organizada facilita a identificação do motivo da correção ou da confirmação.
O mesmo cuidado é útil em inventários, doações e operações de financiamento, nas quais pode ser necessário demonstrar como determinado imóvel foi transmitido e quais instrumentos integram seu histórico jurídico.
Quando existe conflito sobre a validade do negócio, assinatura, representação ou titularidade, a situação pode ultrapassar uma simples providência documental. Nesses casos, pode ser necessária orientação jurídica para identificar se a solução será notarial, registral ou judicial.
Em resumo, a retificação procura fazer com que uma informação corresponda corretamente à realidade documentada, enquanto a ratificação procura confirmar um ato anterior quando existe fundamento jurídico para isso.
Antes de solicitar uma escritura de ratificação, verifique se o problema realmente envolve uma manifestação de vontade que precisa ser confirmada. Se a dificuldade estiver apenas em um dado incorreto na escritura ou na matrícula, a providência adequada poderá ser uma retificação, conforme a natureza do erro e o procedimento aplicável, continue acompanhando outros artigos do site.
