Doar ou herdar um imóvel com reserva de usufruto costuma gerar dúvidas sobre o que realmente pode ser feito com o bem, principalmente quando surge a necessidade de negociá-lo. Nesse cenário, muitas pessoas querem saber se um imóvel com usufruto pode ser vendido e quem precisa concordar com essa negociação.
A resposta depende de qual direito está sendo negociado, já que o usufruto divide o imóvel entre duas figuras, o nu-proprietário, que detém a propriedade formal, e o usufrutuário, que mantém o direito de usar o bem e de receber seus rendimentos.
Entender como cada parte participa evita negócios travados no cartório e conflitos familiares, e é justamente por isso que saber se um imóvel com usufruto pode ser vendido se torna tão importante. Continue a leitura deste artigo no Cartório de Registro de Imóveis e entenda todos os detalhes sobre o assunto.
Imóvel com usufruto pode ser vendido?
Sim, a venda é possível, mas o nu-proprietário pode vender apenas a nua-propriedade, que passa ao comprador com o usufruto mantido, enquanto a venda da propriedade plena exige a participação do usufrutuário, que precisa renunciar ao direito ou assinar o negócio junto com o proprietário.
Na prática, o comprador da nua-propriedade só poderá usar o imóvel depois que o usufruto terminar, seja pela morte do usufrutuário, seja por renúncia. Por isso, esse tipo de negócio costuma ter preço menor e atrai poucos interessados.
O usufrutuário, por sua vez, não pode vender o usufruto a terceiros, já que o Código Civil permite apenas ceder o exercício desse direito, gratuita ou onerosamente. A alienação do próprio usufruto só é admitida em favor do nu-proprietário, o que consolida a propriedade plena.
A nua-propriedade pode ser vendida isoladamente, mas a propriedade plena exige a concordância do usufrutuário
Quando a doação ou a escritura prevê cláusula de inalienabilidade, a situação muda, porque nem mesmo a nua-propriedade pode ser vendida enquanto a restrição estiver vigente. Por isso, antes de qualquer negociação, vale consultar a matrícula atualizada e conferir todas as cláusulas registradas.
Financiamentos bancários também costumam ser mais difíceis, porque muitas instituições recusam o imóvel com usufruto ativo como garantia. Quem pretende vender com rapidez normalmente resolve primeiro a situação do usufruto para depois colocar o bem no mercado.
Quanto custa para tirar o usufruto de um imóvel?
O custo varia conforme o estado e o valor do imóvel, com estimativas que vão de algumas centenas a poucos milhares de reais, somando a escritura de renúncia, quando feita em vida, e a averbação na matrícula do bem.
Quando o usufruto termina com a morte do usufrutuário, basta apresentar a certidão de óbito e um requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis, o que costuma custar menos. Em alguns estados, a averbação é calculada sobre um terço do valor do imóvel.
Em diversos estados, o cancelamento não gera nova cobrança de ITCMD, pois não há transmissão da propriedade, mas o cartório pode exigir a declaração do imposto ou a indicação de isenção. Por isso, vale confirmar a regra local antes de dar entrada no pedido.
Qual a desvantagem do usufruto?
A principal desvantagem é a perda de liberdade sobre o bem, já que o nu-proprietário não pode usar, alugar ou vender o imóvel como quiser enquanto o usufruto estiver ativo, dependendo da concordância do usufrutuário.
Essa divisão de direitos costuma dificultar decisões rápidas, afastar compradores e bancos, e gerar desentendimentos quando as partes têm interesses diferentes sobre o imóvel. Em contrapartida, o usufrutuário assume as despesas ordinárias de conservação e os tributos ligados ao uso do bem.
É possível cancelar o usufruto?
Sim, o usufruto pode ser cancelado pela morte do usufrutuário, quando vitalício, ou pela renúncia feita por escritura pública, sempre com averbação na matrícula do imóvel, para que a extinção valha perante terceiros.
No caso de falecimento, o usufruto se extingue automaticamente, mas o proprietário deve levar a certidão de óbito ao cartório para atualizar a matrícula. Só depois dessa averbação a propriedade plena passa a constar em nome do antigo nu-proprietário.
Na renúncia em vida, o usufrutuário comparece ao tabelionato de notas para lavrar a escritura e, em seguida, o documento é levado ao registro de imóveis. Esse é o caminho mais usado por quem deseja liberar o imóvel para venda ou financiamento.
O usufruto também termina quando acaba o prazo fixado, quando o usufrutuário adquire a nua-propriedade ou quando o nu-proprietário adquire o usufruto, reunindo os dois direitos na mesma pessoa e consolidando a propriedade.
O proprietário não pode cancelar o usufruto sozinho, por vontade própria. A Justiça só admite a extinção contra a vontade do usufrutuário em situações previstas em lei, como quando ele aliena, deteriora ou deixa arruinar o bem.
Diante disso, antes de qualquer decisão, o ideal é reunir a matrícula atualizada, conversar com todas as partes e buscar orientação jurídica, principalmente quando há herdeiros ou cláusulas restritivas registradas no documento.
Diante de tudo isso, fica evidente que um imóvel com usufruto pode ser vendido, mas com limites claros, e que cancelar o usufruto antes da negociação costuma ser o caminho mais seguro para valorizar o bem.
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