Como funciona a usucapião extrajudicial?

A aquisição de propriedade por meio da usucapião extrajudicial tem sido cada vez mais comum, oferecendo uma alternativa mais ágil e menos burocrática para regularizar a posse de um imóvel.

Para compreender melhor o processo de usucapião extrajudicial, é importante entender suas modalidades, existem duas modalidades principais: a usucapião ordinária e a usucapião extraordinária.

Entenda, a seguir no Cartório Registro de Imóveis, como funciona este processo e quais são os requisitos usucapião extrajudicial.

Como é o processo usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é um procedimento legal que permite a aquisição de propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada e ininterrupta, sem a necessidade de intervenção do Poder Judiciário.

Esse processo é regulamentado pelo Novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em 2015.

Na usucapião ordinária, o requerente precisa comprovar a posse mansa e pacífica do imóvel pelo período mínimo de 10 anos, além de atender a outros requisitos, como a boa-fé e o justo título.

A boa-fé significa que o possuidor acredita, de forma honesta, que possui o direito de ser o dono do imóvel, já o justo título é um documento que aponta uma origem legítima da posse.

Por outro lado, na usucapião extraordinária, o prazo de posse exigido é de 5 anos, é necessário demonstrar que o ocupante não possui título de propriedade e que exerceu a posse de forma contínua e sem oposição.

Nesse caso, a ausência de contestação por parte do proprietário é um fator relevante para o sucesso do processo.

Usucapião extrajudicial precisa de advogado?

Sim, a usucapião extrajudicial precisa obrigatoriamente de advogado ou defensor público para ser realizada, conforme determina o artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e o Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

O profissional é responsável por representar o requerente perante o cartório de registro de imóveis, garantindo que todos os requisitos legais sejam atendidos e que o procedimento transcorra de forma correta e segura.

A modalidade extrajudicial de usucapião foi criada pela Lei nº 13.105/2015 (novo Código de Processo Civil), com o objetivo de desburocratizar o reconhecimento da posse prolongada de um imóvel, sem necessidade de um processo judicial.

Mesmo sendo um procedimento administrativo realizado diretamente em cartório, a presença de um advogado é indispensável, pois ele é quem formula o pedido formal e acompanha todas as etapas da tramitação.

O papel do advogado na usucapião extrajudicial vai além da simples representação, ele atua na análise documental, regularização de pendências e verificação dos requisitos legais exigidos para o reconhecimento da posse.

Entre suas principais atribuições estão:

• Elaborar a minuta da ata notarial, documento lavrado pelo tabelião que comprova o tempo e as condições da posse
• Reunir os documentos necessários, como planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas, comprovantes de pagamento de impostos e declarações de confrontantes
• Protocolar o pedido no cartório de registro de imóveis competente
• Acompanhar a publicação de editais e notificações a terceiros, como confrontantes e antigos proprietários
• Intermediar eventuais ajustes ou impugnações durante o procedimento
• Requerer o registro definitivo do imóvel em nome do possuidor, após o deferimento do pedido.

Quais os requisitos e documentos necessários?

Os requisitos para usucapião extrajudicial ou judicial são estabelecidos pela legislação brasileira e variam de acordo com a modalidade do processo e as circunstâncias específicas do caso, os principais são:

• Posse mansa e pacífica: o interessado deve comprovar que possui a posse mansa e pacífica do imóvel, ou seja, que ocupou o bem de forma tranquila, sem oposição do proprietário ou de terceiros
• Posse contínua e ininterrupta: é necessário demonstrar que a posse do imóvel foi exercida de forma contínua e ininterrupta pelo período exigido pela modalidade de usucapião. Esse período pode variar de acordo com a legislação e a modalidade de usucapião, podendo ser de 5, 10, 15 ou até 20 anos
• Ausência de oposição do proprietário: em algumas modalidades de usucapião, é necessário comprovar que o ocupante do imóvel não enfrentou oposição do proprietário durante o período de posse
• Boa-fé: em casos de usucapião ordinária, o ocupante deve agir de boa-fé, ou seja, acreditar honestamente que possui o direito de ser o dono do imóvel
• Justo título (opcional): em alguns casos, é exigido que o ocupante possua um justo título, que é um documento que aponta uma origem legítima da posse, como um contrato de compra e venda ou uma escritura pública
• Registro de posse: em algumas modalidades de usucapião, é necessário registrar a posse do imóvel em cartório, conforme previsto na legislação
• Atender aos requisitos específicos de cada modalidade: além dos requisitos gerais, cada modalidade de usucapião pode ter exigências específicas estabelecidas em lei, como, por exemplo, a comprovação da destinação social do imóvel em casos de usucapião urbana.

Documentos necessários para usucapião?

Para dar entrada no processo de usucapião extrajudicial, é fundamental reunir uma série de documentos que comprovem a posse do imóvel e atendam aos requisitos legais, entre os documentos necessários, destacam-se:

• Escritura do imóvel: este documento é essencial para comprovar a propriedade do imóvel. Caso o imóvel ainda não possua escritura, é necessário providenciá-la junto ao cartório de registro de imóveis
• Certidão de matrícula atualizada: emitida pelo cartório de registro de imóveis, a certidão de matrícula contém informações detalhadas sobre o imóvel, incluindo sua descrição, histórico de transações e eventuais ônus
• Documentos que comprovem a posse: são diversos os documentos que podem ser utilizados para demonstrar a posse mansa e pacífica do imóvel, tais como contratos de compra e venda, recibos de pagamento de impostos, contas de consumo em nome do ocupante, entre outros
• Planta e memorial descritivo: estes documentos são elaborados por um profissional habilitado e descrevem as características físicas e a localização precisa do imóvel. São essenciais para delimitar a área objeto da usucapião
• Laudo de avaliação: em alguns casos, pode ser necessário apresentar um laudo de avaliação do imóvel, realizado por um profissional competente, para comprovar o seu valor de mercado.

A usucapião extrajudicial é uma alternativa viável para regularizar a posse de um imóvel de forma mais rápida e eficiente.

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