A escritura não registrada tem validade entre comprador e vendedor, porque prova o negócio, mas não transfere a propriedade, já que, pelo artigo 1.245 do Código Civil, o imóvel só passa para o comprador com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
Enquanto o registro não é feito, o imóvel continua no nome do vendedor perante o cartório e terceiros. A escritura gera, para o comprador, o direito de exigir a transferência.
Entender a diferença entre escritura e registro evita penhoras, vendas em duplicidade e problemas em inventários, e é justamente por isso que saber se a escritura não registrada tem validade é tão importante. Continue a leitura deste artigo no Cartório de Registro de Imóveis e entenda todos os detalhes sobre o assunto.
O que acontece se não registrar a escritura do imóvel?
Se a escritura não for registrada, o comprador não vira dono perante a lei, e o imóvel continua no nome do vendedor, podendo ser atingido por dívidas dele, vendido de novo ou incluído em inventário.
A escritura pública formaliza o negócio, mas a propriedade só nasce com o registro na matrícula. Até lá, o comprador tem apenas um direito pessoal contra o vendedor.
O primeiro risco é a penhora. Credores do vendedor, como a Fazenda ou ex-empregados, podem pedir a penhora do imóvel, que ainda consta no nome dele.
O comprador pode se defender com embargos de terceiro. A Súmula 84 do STJ admite essa ação para proteger a posse de quem comprou, mesmo sem registro, desde que prove a boa-fé.
O segundo risco é a venda em duplicidade. O vendedor, que continua como proprietário no cartório, pode vender o mesmo imóvel a outra pessoa e fazer nova escritura.
Sem registro, o comprador tem apenas o direito de exigir a transferência, e não o título de proprietário
O terceiro risco aparece em caso de morte ou divórcio do vendedor. Sem o registro, o imóvel integra o patrimônio dele e entra no inventário, o que pode gerar disputas com os herdeiros.
Também há entraves práticos, como a dificuldade de financiar, de dar o imóvel em garantia e de vender com segurança. Bancos e cartórios trabalham com base na matrícula, e sem o nome do comprador nela o processo trava.
Não existe prazo legal de validade da escritura nem prazo fixo para registrar. Algumas fontes recomendam registrar em até 30 dias para evitar a atualização de certidões, mas quanto mais tempo passa, maiores os riscos.
Para registrar, o comprador leva a escritura ao Registro de Imóveis, com o comprovante do ITBI pago e os demais documentos pedidos. O cartório faz o registro na matrícula e cobra emolumentos, que variam por estado e pelo valor do imóvel.
Tem como cancelar uma escritura que não foi registrada?
Sim, é possível desfazer uma escritura não registrada por distrato, que exige acordo entre comprador e vendedor e deve seguir a mesma forma do contrato, ou por ação judicial, quando não há acordo.
O Código Civil prevê que o distrato é feito pela mesma forma exigida para o contrato, e por isso costuma ser lavrado em nova escritura pública. O vendedor não pode desistir sozinho depois da escritura.
Se não há acordo, a parte interessada pode pedir na Justiça a anulação, por vício como erro ou fraude, ou a rescisão, por descumprimento, como a falta de pagamento do preço. Em todos os casos, vale ter orientação de advogado.
Os custos da escritura em geral não voltam. A devolução do ITBI depende da lei do município, e o pedido costuma exigir a comprovação de que o imposto foi pago e de que a transmissão não ocorreu.
Tenho escritura, mas não registrei o imóvel. Posso vender?
Em regra não deve vender o imóvel diretamente, porque o proprietário legal ainda é o vendedor, e o que se pode fazer é registrar primeiro ou ceder os direitos aquisitivos.
A cessão de direitos transfere ao novo comprador a posição de quem tem direito de exigir o registro. É um negócio possível, mas com riscos para as duas partes, e muitos compradores e bancos não aceitam.
O caminho mais seguro é registrar a escritura em seu nome e só depois vender, com nova escritura e registro para o comprador. Assim, a matrícula mostra a sequência de proprietários e o negócio fica protegido.
Esse caminho tem custos, como emolumentos do registro e do novo ato, e pode envolver novo ITBI na venda seguinte. Mesmo assim, costuma compensar, porque evita nulidades, discussões e a recusa de financiamento.
Antes de qualquer venda, é importante pedir a certidão atualizada da matrícula, para conferir o proprietário e se há penhora, hipoteca ou outros ônus. Se o vendedor original sumiu, morreu ou está inadimplente, pode ser necessário recorrer à Justiça para regularizar o registro.
Diante de tudo isso, fica evidente que a escritura não registrada tem validade entre as partes, mas não transfere a propriedade, e que registrar o título na matrícula é o passo que protege o comprador contra penhoras, vendas em duplicidade e problemas de herança.
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