ITBI paga antes ou depois da escritura? Essa é uma dúvida comum de quem está comprando imóvel e precisa organizar os custos da negociação.
Na prática, muitos municípios exigem o pagamento do imposto antes da lavratura da escritura ou antes do registro, mesmo que a transferência da propriedade só se complete no Registro de Imóveis.
O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município nas transmissões onerosas entre vivos, ele costuma aparecer em compras e vendas de imóveis, cessões de direitos e outros atos que envolvem transferência patrimonial, conforme a legislação municipal aplicável.
Entender se ITBI paga antes ou depois da escritura ajuda a evitar atraso na assinatura, exigências no cartório e problemas no registro do imóvel, acompanhe este artigo do Cartório de Registro de Imóveis.
ITBI paga antes ou depois da escritura?
O ITBI costuma ser pago antes do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis e, em muitos municípios, também é exigido antes da lavratura da escritura pública, porém, juridicamente, a transferência da propriedade só se completa com o registro do título na matrícula do imóvel.
Na prática, o comprador geralmente emite a guia do ITBI na prefeitura, aguarda a análise do valor, paga o imposto e apresenta a comprovação ao tabelionato ou ao Registro de Imóveis, esse procedimento varia conforme a cidade, pois cada município possui regras próprias para emissão da guia, prazo de vencimento e análise fiscal.
A escritura pública é o documento lavrado no Tabelionato de Notas para formalizar a compra e venda quando ela é necessária, ela registra a vontade das partes, identifica o imóvel, informa o preço, descreve as condições do negócio e serve como título para posterior registro.
O registro da escritura é a etapa que efetivamente transfere a propriedade para o comprador, enquanto a escritura não é registrada na matrícula do imóvel, o comprador possui um título, mas ainda precisa concluir o ato registral para aparecer como proprietário perante terceiros.
Essa diferença é importante porque muita gente acredita que assinar a escritura já torna o comprador dono do imóvel, na realidade, a segurança plena da propriedade depende do registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
O ITBI entra nesse caminho porque o Registro de Imóveis normalmente exige a comprovação do recolhimento do imposto ou a comprovação de não incidência, imunidade ou isenção, quando aplicável, sem essa etapa, o título pode receber exigência e não ser registrado.
Em muitos municípios, o Tabelionato de Notas também pede a guia de ITBI paga antes de lavrar a escritura, essa exigência costuma ocorrer porque a legislação local ou as normas do serviço extrajudicial orientam o tabelionato a verificar a regularidade fiscal antes de formalizar o ato.
Por isso, a resposta prática para o comprador é: normalmente o ITBI é pago antes de concluir o registro e pode ser exigido antes da escritura, dependendo da prefeitura e do cartório, o ideal é consultar o município e o tabelionato antes de marcar a assinatura.
O procedimento pode começar com a solicitação da guia na prefeitura ou no portal municipal, o comprador informa dados do imóvel, vendedor, comprador, valor da negociação, matrícula, inscrição imobiliária e outros elementos exigidos pelo sistema local.
A prefeitura pode aceitar o valor declarado pelas partes ou realizar avaliação própria, em algumas cidades, o valor usado para cálculo pode considerar preço da compra, valor venal, valor de referência ou outro critério previsto em norma municipal.
Quando o município entende que o valor declarado está abaixo da base adotada, pode apurar base maior para cobrar o ITBI, essa diferença pode surpreender o comprador, pois o imposto nem sempre será calculado exatamente sobre o preço informado no contrato.
Depois da emissão da guia, o pagamento deve ser feito dentro do vencimento, se a guia vencer antes da escritura ou do registro, pode ser necessário emitir segunda via, atualizar valores ou solicitar nova análise, conforme a regra municipal.
O comprovante de pagamento deve ser guardado junto com a escritura e demais documentos do imóvel, ele poderá ser solicitado pelo tabelionato, pelo Registro de Imóveis, por instituição financeira ou por profissional que esteja acompanhando a negociação.
Quando a compra envolve financiamento imobiliário, o procedimento pode ser diferente, em muitos financiamentos, o contrato bancário pode ter força de escritura pública e servir como título para registro, mas o ITBI ainda precisa ser tratado antes do registro da garantia e da transferência.
Nesses casos, o banco costuma orientar o comprador sobre a emissão da guia e a documentação necessária, mesmo assim, o interessado deve conferir se o imposto foi pago corretamente, pois a ausência de recolhimento pode atrasar o registro do contrato.
Em compra à vista com escritura pública, o tabelionato normalmente prepara a minuta após receber documentos das partes e do imóvel, a guia do ITBI pode ser exigida antes da assinatura ou como condição para encaminhar o título ao registro.
O comprador deve alinhar a ordem das etapas antes de pagar todos os custos, certidão de matrícula atualizada, certidões pessoais, minuta da escritura, guia do ITBI e conferência do contrato devem ser analisadas para reduzir risco de erro ou prejuízo.
Pagar o ITBI sem verificar a situação do imóvel pode ser arriscado, se houver impedimento para lavrar escritura, problema na matrícula, indisponibilidade, penhora, divergência de proprietário ou irregularidade documental, o comprador pode enfrentar demora para concluir o negócio.
Por isso, o ideal é consultar a matrícula atualizada antes de emitir e pagar a guia, a matrícula mostra quem é o proprietário, se existem ônus, se o imóvel está regular no registro e se há alguma anotação que possa afetar a venda.
Posso fazer escritura sem pagar ITBI?
É possível que algumas situações permitam lavrar escritura antes do pagamento do ITBI, mas isso depende das regras do município, das normas locais e da prática do tabelionato, em muitos lugares, o cartório exige a guia paga ou a comprovação fiscal antes de finalizar a escritura de compra e venda.
A resposta não é igual para todo o Brasil porque o ITBI é municipal. Cada prefeitura disciplina emissão de guia, análise de base de cálculo, prazos, documentos exigidos e momento em que a comprovação deve ser apresentada.
Quando o tabelionato exige o ITBI antes da escritura, o comprador precisará cumprir essa etapa para assinar o ato, se a guia não foi emitida, está vencida ou apresenta dados divergentes, a escritura pode ficar pendente até a regularização.
Em outros locais, pode ser possível lavrar a escritura com menção de que o imposto será recolhido antes do registro, mesmo assim, o Registro de Imóveis geralmente exigirá a prova do pagamento ou da dispensa fiscal para registrar o título na matrícula.
Fazer escritura sem pagar ITBI não significa conseguir transferir a propriedade sem o imposto, a escritura pode formalizar o negócio, mas o registro é a etapa que coloca o comprador como proprietário, e essa fase costuma exigir comprovação tributária.
Se a escritura for lavrada sem recolhimento, o comprador deverá resolver a guia antes de levar o título ao Registro de Imóveis ou durante o cumprimento de exigência, o atraso pode deixar o imóvel em nome do vendedor por mais tempo, aumentando insegurança jurídica.
Essa insegurança pode ser relevante quando o vendedor possui dívidas, risco de penhora, disputa familiar ou possibilidade de vender o mesmo imóvel a outra pessoa, enquanto o comprador não registra, sua posição fica menos protegida perante terceiros.
O comprador deve ter cuidado ao aceitar a entrega apenas da escritura sem registro, guardar a escritura em casa não substitui a atualização da matrícula, e o imóvel continuará oficialmente vinculado ao antigo proprietário enquanto o título não for registrado.
Em negócios financiados, o banco costuma exigir que todas as etapas estejam alinhadas, o contrato, o ITBI e o registro precisam caminhar juntos para garantir que a alienação fiduciária, a transferência e a matrícula reflitam a operação corretamente.
Se houver promessa de compra e venda antes da escritura, o ITBI pode não ser exigido naquele primeiro momento em algumas situações, a promessa pode criar obrigação entre as partes, mas não necessariamente transfere a propriedade no Registro de Imóveis.
A cessão de direitos também exige cautela, dependendo da legislação municipal e da situação concreta, a prefeitura pode tentar cobrar imposto sobre cessão, mas há discussões jurídicas quando não existe transferência efetiva da propriedade imobiliária.
Por isso, quem compra imóvel por contrato particular deve entender que o momento do ITBI pode depender do ato que será levado a registro, a orientação da prefeitura e do Registro de Imóveis competente deve ser conferida antes de fechar a operação.
Quando o caso envolve imunidade, isenção ou não incidência, a escritura pode exigir documento que comprove essa condição, o interessado pode precisar solicitar reconhecimento formal à prefeitura, em vez de simplesmente deixar de pagar o imposto.
Em resumo, até pode haver escritura sem pagamento prévio do ITBI em algumas localidades ou situações, mas o registro da transferência geralmente exigirá a comprovação do imposto ou da dispensa legal, acompanhe os outros conteúdos do site!
