Para que serve e como é feita a alienação de imóvel?

A alienação de imóvel tem sido escolha de muitas pessoas para conseguir crédito rápido.

É também a modalidade mais comum para financiar casas, apartamentos, etc.

Segundo o site Folha de São Paulo, houve um crescimento de 5% de financiamentos de imóveis com relação ao ano de 2021.

Recorrer a linhas de crédito é a maneira mais frequente para fechar uma negociação imobiliária.

Quando se busca um financiamento bancário, por exemplo, o contrato fechado será de acordo com as regras da alienação fiduciária de imóvel.

Mas, como funciona esse instrumento jurídico? Entenda abaixo o que é e como funciona a alienação de imóvel.

Alienação de imóvel: O que é?

A alienação de imóvel é uma espécie de garantia contratual e legal que o credor tem em relação a um devedor.

Ela se dá quando uma pessoa contrata um financiamento e só terá o direito definitivo do bem depois que concluir o pagamento de todas as parcelas.

Durante a vigência do débito, a instituição credora pode reaver o imóvel se as prestações não forem pagas.

É por isso que se entende como instrumento de segurança para os credores.

Por outro lado, há outro formato em que se aplica a alienação fiduciária de imóvel, o Home Equity.

Se assemelha a hipoteca, o imóvel é dado como garantia do empréstimo.

Nesse caso, a escritura ou certidão da casa ficará no nome do banco ou financeira, até o débito ser liquidado.

Se o devedor não pagar, perderá sua casa ou apartamento, normalmente, imóveis alienados que não são pagos, terminam em leilões.

Desse modo, conseguem recuperar o valor cedido e dão oportunidade para pessoas e empresas adquirem um imóvel com preço mais em conta.

Quais são os tipos de alienação de imóveis?

A alienação do imóvel pode ocorrer por meio de diferentes modalidades, dependendo dos objetivos e condições das partes envolvidas, entre as principais modalidades, destacam-se:

• Venda: a transferência definitiva da propriedade de um imóvel, mediante um contrato de compra e venda, em que o comprador paga um valor acordado ao vendedor
• Doação: a transferência gratuita da propriedade de um imóvel de uma pessoa para outra, normalmente formalizada por escritura pública
• Permuta: também conhecida como troca, ocorre quando duas partes trocam imóveis entre si, podendo ou não haver diferença em dinheiro para complementar o valor
• Dação em pagamento: utilizada quando o imóvel é entregue como forma de quitar uma dívida.

Cada modalidade possui suas particularidades legais e tributárias, sendo importante consultar um profissional especializado para orientar o processo de forma adequada e segura.

Quais são as implicações fiscais da alienação de imóveis?

A alienação de imóveis no Brasil apresenta diferentes implicações fiscais que devem ser consideradas para evitar problemas futuros com o Fisco, entre as principais, destacam-se:

• Imposto de Renda sobre Ganho de Capital (IR): quando um imóvel é vendido por um valor superior ao de sua aquisição, o lucro obtido, denominado ganho de capital, está sujeito à tributação pelo Imposto de Renda. A alíquota pode variar dependendo do valor do ganho e existem isenções específicas, como no caso de venda de imóveis residenciais com o reinvestimento do valor em outro imóvel dentro de determinado prazo
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): este imposto é devido nas transações de compra e venda de imóveis, sendo de competência municipal. O valor do ITBI varia de acordo com o município e geralmente corresponde a um percentual sobre o valor da transação
• ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação): aplicável em casos de doação ou transmissão por herança, este imposto é de competência estadual, e sua alíquota varia conforme as regras de cada estado
• Atualização do valor do imóvel na Declaração de IR: é importante manter os imóveis declarados no Imposto de Renda dentro do valor original de aquisição, salvo casos específicos autorizados por lei. Mudanças no valor podem gerar divergências e levar à fiscalização.

Consultar um contador ou advogado especialista é essencial para compreender as obrigações fiscais específicas, planejar a alienação de forma eficaz e evitar dificuldades com os órgãos competentes.

Como funciona a escritura com alienação fiduciária?

A escritura com alienação fiduciária é um instrumento jurídico utilizado em transações que envolvem financiamento imobiliário.

Nesse modelo, o comprador se torna o possuidor do imóvel, enquanto o credor (geralmente uma instituição financeira) mantém a propriedade como garantia até o pagamento total da dívida.

Durante esse período, o comprador tem a posse direta do bem, podendo utilizá-lo, mas a propriedade permanece vinculada à quitação.

Ao finalizar o pagamento, a transferência de propriedade plena é formalizada, e o comprador passa a ser o legítimo proprietário.

Esse tipo de escritura oferece segurança jurídica tanto para o financiador quanto para o comprador, garantindo que a transação seja realizada de forma transparente e resguardada.

É possível vender um imóvel com alienação fiduciária?

Sim, é possível vender um imóvel que esteja sob alienação fiduciária, mas o processo exige cuidados específicos.

Como o bem está vinculado à garantia de pagamento de uma dívida, o credor (geralmente a instituição financeira que concedeu o financiamento) precisa ser informado e, em alguns casos, autorizar a operação.

Normalmente, a venda só pode ser realizada mediante a quitação do saldo devedor, que pode ser feita pelo próprio vendedor ou com recursos oferecidos pelo novo comprador.

Outra possibilidade é a transferência de financiamento, nesse caso, o novo comprador assume a dívida existente junto à instituição financeira, sendo necessário realizar uma análise de crédito para garantir que ele atenda aos requisitos da financiadora.

De qualquer forma, o processo deve ser bem documentado e acompanhado por profissionais especializados, como advogados ou intermediadores imobiliários, para garantir que todos os direitos e obrigações sejam respeitados.

Qual é a diferença entre alienação fiduciária e financiamento?

Embora alienação fiduciária e financiamento sejam termos frequentemente associados ao mercado imobiliário, eles possuem significados e funções distintas.

O financiamento refere-se ao empréstimo concedido por uma instituição financeira para que o comprador adquira um imóvel, permitindo o pagamento em parcelas ao longo do tempo.

Já alienar o imóvel é uma forma de garantia desse financiamento, nesse modelo, o imóvel é transferido ao credor como garantia da dívida, permanecendo vinculada ao nome do comprador, que mantém a posse direta e o direito de uso do bem.

Na prática, isso significa que, no financiamento, o comprador adquire o crédito necessário para a compra, enquanto na alienação fiduciária, o imóvel serve como proteção para a instituição financeira no caso de inadimplência.

Quando o comprador finaliza o pagamento da dívida, a propriedade é totalmente consolidada em seu nome, dessa forma, essas ferramentas, apesar de interligadas, atendem a propósitos diferentes dentro da transação imobiliária.

Qual é a diferença entre venda e alienação?

A venda refere-se ao ato de transferir a propriedade de um bem mediante o pagamento de um valor acordado entre as partes.

Nesse caso, a relação ocorre diretamente entre o vendedor e o comprador, que assume a posse e o direito de uso do bem assim que a transação é concluída.

Por outro lado, a alienação envolve um terceiro, geralmente uma instituição financeira, e acontece, na maioria das vezes, como garantia de uma dívida.

Na alienação, o proprietário transfere temporariamente o bem como forma de segurança ao credor, mas mantém o direito de uso.

A consolidação da propriedade plena só ocorre quando a dívida é quitada, assim, enquanto a venda implica em uma troca direta e definitiva, a alienação tem caráter condicional e envolve garantias de pagamento.

Quais são os riscos e cuidados na alienação de imóveis?

A alienação de imóveis envolve diversos riscos que podem afetar tanto o vendedor quanto o comprador, caso não sejam tomadas as devidas precauções, confira os principais riscos e como evitá-los.

Irregularidades na documentação do imóvel

• Falta de certidões negativas
• Pendências no registro do imóvel.

Esses problemas podem dificultar ou até impedir a transferência da propriedade, é crucial verificar a regularização documental antes de fechar o negócio.

Questões fiscais

• Não pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
• Falta de quitação do imposto sobre ganho de capital.

Ambas as situações podem gerar multas e problemas com a Receita Federal, além de atrasar o processo de compra e venda.

Fragilidade jurídica no contrato de compra e venda

• Contratos sem cláusulas claras sobre pagamento, prazos, condições de entrega e sanções em caso de descumprimento podem gerar litígios.

Por isso, é essencial que o documento seja elaborado com precisão e revisado por um advogado especializado.

Avaliação incorreta do valor do imóvel

• A valoração inadequada pode gerar prejuízos financeiros, tanto para o vendedor quanto para o comprador.

Consultar um corretor de imóveis ou especialista no mercado imobiliário ajuda a evitar essa situação.

Falta de suporte profissional

A ausência de profissionais qualificados, como advogados e corretores, pode aumentar os riscos e gerar problemas futuros.

Contar com especialistas é indispensável para garantir segurança em todas as etapas da negociação.

Como dar baixa na alienação fiduciária de um imóvel?

Dar baixa na alienação fiduciária de um imóvel é um passo essencial para regularizar a propriedade no nome do comprador após a quitação do financiamento, veja o passo a passo para realizar esse processo de forma simples e organizada.

1. Quitar a dívida com a instituição financeira

O primeiro passo é quitar totalmente o financiamento junto ao banco ou instituição financeira responsável, sem essa quitação, não é possível avançar no processo.

2. Obter o “Termo de Quitação”

Após o pagamento completo da dívida, o credor (instituição financeira) deve emitir um documento chamado “Termo de Quitação”, que comprova que o financiamento foi integralmente quitado, este documento é indispensável para o próximo passo.

3. Registrar o “Termo de Quitação” no Cartório de Registro de Imóveis

Com o termo em mãos, será necessário registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado.

Esse registro formaliza a transferência definitiva da propriedade para o nome do comprador, removendo qualquer vínculo com a instituição financeira.

4. Conferir a documentação exigida pelo cartório

Cada cartório pode ter exigências específicas, mas normalmente serão solicitados:

• Documentos pessoais do comprador (RG, CPF, etc.)
• O próprio “Termo de Quitação”
• Comprovante de quitação da dívida.

Certifique-se de verificar a lista de documentos exigidos com antecedência para evitar problemas ou atrasos.

5. Conclusão do processo

Após registrar o “Termo de Quitação”, o imóvel estará oficialmente livre de qualquer ônus relacionado à alienação fiduciária, somente então a propriedade será definitivamente regularizada no nome do comprador.

Como saber se o imóvel está alienado?

Para verificar se um imóvel está alienado, siga os passos abaixo:

1. Consulte a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis

A matrícula é o documento oficial que reúne todo o histórico do imóvel, nela constam informações sobre:

• Alienações fiduciárias
• Penhoras
• Hipotecas
• Outros possíveis ônus.

Esse documento pode ser solicitado diretamente no cartório responsável pela localização do imóvel ou, em alguns casos, por meio de plataformas online do próprio cartório.

2. Questione o vendedor ou a instituição financeira envolvida

Pergunte diretamente ao vendedor ou à instituição financeira sobre a situação atual do imóvel. Isso pode fornecer mais detalhes e evitar informações inconsistentes.

3. Priorize a análise da matrícula

A análise da matrícula garante maior transparência no processo de compra e ajuda a evitar surpresas indesejadas, como pendências financeiras ou restrições legais.

Como se faz a alienação de um imóvel?

Bem, o modo mais frequente é via financiamento bancário.

A pessoa interessada escolhe um imóvel, faz as simulações de crédito e segue a um banco para fechar o negócio.

Depois de avaliação e entrega de documentos, vem a assinatura de contrato e liberação do dinheiro.

O caminho para o Home Equity é bem parecido, se inclui na lista de documentos uma série de certidões ligadas ao imóvel (como verá adiante).

Esse tipo de empréstimo é liberado de forma mais rápida, e não é necessário indicar como o dinheiro será utilizado.

Nas duas situações a alienação é formalizada por contrato, e todas as cláusulas devem ser transparentes para não haver conflitos.

Para solicitar um financiamento é comum se pedir à pessoa física RG, CPF, comprovante de residência, certidão de casamento, etc.

Porém, se a solicitação é de empréstimo com o imóvel como garantia, ainda é necessário acrescentar à lista:

• Certidão de inteiro teor do imóvel
• Certidão de ônus reais
• Comprovantes de adimplência com IPTU.

Se precisar de um segunda via de certidão, solicite a sua aqui com a gente e recebe diretamente na sua casa!

Se o bem estiver localizado numa área rural, devem ser incluídas outras certidões como a do Ibama e a do Cadastro de Imóvel Rural.

Decerto, a instituição financeira pode solicitar outros documentos para comprovar, por exemplo, se a propriedade é de herdeiros, dentre outras situações.

É assim que funciona a alienação de imóvel, se você pretende recorrer ao financiamento imobiliário, precisa ter atenção às exigências contratuais e toda parte documental.

Para saber mais sobre esse e outros assuntos, acompanhe os artigos do nosso blog!