Conteúdo da Matéria
Será preciso uma certidão de imóvel na documentação para desmembramento de terreno?
O desmembramento de terreno é um procedimento utilizado para dividir um lote maior em duas ou mais partes distintas, com a intenção de torná-las individualmente registráveis e aptas para construção, venda ou regularização.
Esse processo é comum em áreas urbanas e rurais onde há interesse de valorização imobiliária ou organização fundiária, mas exige o cumprimento de requisitos legais e urbanísticos.
Para iniciar esse tipo de processo, é essencial reunir corretamente toda a documentos necessários para desmembramento de imóvel urbano exigida pelos órgãos competentes.
Neste artigo do Cartório Registro de Imóveis, você verá quais são os principais documentos exigidos e o passo a passo de como realizar esse processo com segurança e dentro da legalidade.
É exigido uma certidão de imóvel como documentos necessários para desmembramento de imóvel rural e urbano?
Sim, a certidão de imóvel é fundamental no procedimento, pois com o desmembramento uma nova versão do documento atualizada é gerada.
Se você precisa da sua certidão de imóvel em mãos, acompanhe as informações para emissão abaixo:
- Clique em pedir certidão do imóvel
- Informe seu nome completo, e-mail e telefone com DDD
- Selecione a opção “Estou fora do Brasil atualmente.” se você está morando fora do país
- Selecione a opção “Ao prosseguir você aceita os nossos termos de contratação.” e clique em “Avançar”
- Selecione a opção CERTIDÃO DE IMÓVEIS e clique em “Avançar”
- Informe o estado, cidade, cartório do documento e clique em “Avançar”
- Escolha a opção de certidão desejada
- Descreva as informações restantes sobre o documento e clique em “Finalizar pedido”
- Escolha a forma de envio e pagamento.
Os documentos para desmembramento de imóvel rural e urbano exigidos pode variar de acordo com a legislação do município e as características do imóvel, mas em geral os seguintes itens são solicitados:
- Requerimento formal à prefeitura, assinado pelo proprietário ou responsável técnico
- Planta do imóvel original e planta de desmembramento, assinadas por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT)
- Memorial descritivo das áreas, especificando os limites, dimensões e confrontações de cada novo lote
- Cópia do título de propriedade do imóvel, com matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis
- Cópia do IPTU do ano vigente, com comprovante de quitação
- Certidão negativa de débitos municipais, demonstrando que não há pendências tributárias
- Documentos pessoais do proprietário, como RG, CPF e comprovante de endereço
- Cadastro no INCRA e CCIR (se for área rural)
- Autorização ambiental, quando aplicável, especialmente em áreas próximas a mananciais ou de proteção permanente.
É importante verificar junto à prefeitura se há exigência de outros documentos, como:
- Aprovação do loteamento-mãe
- Certidão de uso e ocupação do solo
- Autorização de órgãos estaduais (dependendo da localização e finalidade do desmembramento).
Quais são as restrições ou impedimentos para o desmembramento de um terreno?
Nem todo terreno pode ser desmembrado livremente, as principais restrições para desmembramento envolvem:
- Tamanho mínimo de lote definido pela legislação municipal: muitos municípios exigem que cada lote tenha metragem mínima (por exemplo, 125 m²), com frente mínima e dimensões regulares
- Zonas de uso específicas: terrenos localizados em áreas de proteção ambiental, zonas rurais, zonas industriais ou institucionais podem ter impedimentos legais
- Falta de infraestrutura básica: em áreas urbanas, a ausência de água encanada, rede de esgoto, energia elétrica e via pública pode inviabilizar o desmembramento
- Imóveis com dívidas tributárias ou judiciais: terrenos com débitos de IPTU, pendências judiciais ou disputas de propriedade não podem ser legalmente desmembrados
- Cláusulas restritivas em loteamentos antigos ou condomínios fechados, onde o projeto original não permite alterações nas configurações dos lotes.
Antes de iniciar o processo, é fundamental consultar a Secretaria de Urbanismo da prefeitura e o Cartório de Registro de Imóveis para garantir a viabilidade legal.
Qual é a diferença entre desmembramento, loteamento e remembramento?
Esses três termos fazem parte do ordenamento urbano, mas têm significados e finalidades distintas:
- Desmembramento: é a divisão de um terreno em dois ou mais lotes, sem a necessidade de abertura de novas vias públicas, mantendo os lotes voltados para ruas já existentes
- Loteamento: envolve a divisão de uma gleba (grande terreno) em vários lotes com criação de novas ruas e infraestrutura pública. Requer projeto urbanístico mais complexo e aprovação de diversos órgãos
- Remembramento: é o processo inverso ao desmembramento, junção de dois ou mais terrenos contíguos em um só lote, criando uma matrícula única no cartório.
Como fazer desmembramento de terreno?
O processo de desmembramento segue basicamente três etapas principais: análise e aprovação municipal, registro cartorial e eventual regularização fiscal:
- Análise na prefeitura: o primeiro passo é protocolar o pedido de desmembramento no setor de urbanismo da prefeitura. O órgão municipal analisará se o imóvel atende aos critérios de zoneamento urbano, recuos mínimos, áreas mínimas permitidas por lote, acesso à via pública e presença de infraestrutura básica (água, esgoto, energia elétrica, pavimentação)
- Aprovação técnica: após o parecer favorável, a prefeitura emite o documento de aprovação técnica do desmembramento, autorizando a individualização dos lotes. Essa etapa pode exigir vistoria local e parecer de engenheiros municipais
- Registro no cartório: com a aprovação da prefeitura em mãos, o proprietário deve comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis para solicitar a abertura de novas matrículas individualizadas, apresentando a documentação técnica e jurídica exigida. Após a análise, cada novo lote passará a ter uma matrícula própria.
Vale lembrar que, para efeito legal, os novos terrenos só são considerados regularizados após o registro cartorial, que garante publicidade e validade jurídica à divisão.
O prazo do processo pode variar entre 30 e 180 dias, dependendo da agilidade do município e da completude da documentação apresentada.
Quais são os custos envolvidos no desmembramento de um terreno?
Os custos podem variar bastante dependendo da cidade, tamanho do terreno e número de lotes gerados, os principais gastos incluem:
- Honorários de engenheiro ou arquiteto para elaboração da planta, memorial descritivo e ART/RRT
- Taxas municipais de análise e aprovação (em algumas cidades, cobradas por metro quadrado ou por lote)
- Custos de cartório, como registros de novas matrículas, averbações e emolumentos
- Atualização de impostos, como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), se houver transferências.
Em média, o custo total pode variar entre R$ 5.000 e R$ 15.000, mas é importante solicitar orçamentos atualizados com profissionais locais.
Quais são as vantagens do desmembramento de um terreno?
O desmembramento pode trazer diversos benefícios para o proprietário, entre eles:
- Valorização do imóvel: lotes menores são mais acessíveis e comercializáveis, o que amplia o potencial de lucro
- Facilidade de venda ou herança: torna mais simples vender partes do terreno ou transferi-las entre herdeiros
- Regularização de imóveis ocupados: útil em casos de divisão entre familiares ou quando diferentes construções já existem em uma mesma matrícula
- Possibilidade de construir em etapas: o proprietário pode desenvolver projetos distintos para cada lote.
O que acontece se o desmembramento não for regularizado?
Realizar um desmembramento sem aprovação da prefeitura e sem registro no cartório pode gerar uma série de complicações:
- Impossibilidade de registrar novos lotes: sem matrícula individual, não é possível vender legalmente, financiar, ou escriturar os terrenos
- Multas e embargos: construções em lotes irregulares podem ser embargadas e multadas pelo município
- Desvalorização do imóvel: terrenos irregulares têm menor valor de mercado e dificultam transações
- Problemas legais entre herdeiros ou compradores, principalmente em casos de disputa patrimonial ou inventários.
Por isso, é altamente recomendável seguir todos os trâmites legais para garantir segurança jurídica.
Ter em mãos toda a documentação para desmembramento de terreno e seguir corretamente as etapas junto aos órgãos públicos é fundamental para garantir segurança jurídica.
Para mais orientações sobre documentos, registro de imóveis e temas relacionados ao setor imobiliário, continue acompanhando os conteúdos do nosso site!
