Como fazer Escritura de Terreno de Posse?

Escrito por Luciano Batista de Lima
Publicado em 15 out 21
como fazer escritura de terreno de posse

Poucas pessoas sabem como fazer escritura de terreno de posse.

Todo mundo tem o sonho da casa própria, mas uma preocupação anterior a isso, e algo a que poucas pessoas se atentam é o cuidado com o terreno em que esse imóvel será construído.

Isso acaba gerando sérios problemas futuros, dificultando a legalização do imóvel e a segurança da propriedade que todos almejam ter.

Se este é um conceito que você desconhece, ou é algo que você está tentando realizar nesse momento, então esse artigo é para você.

Aqui nesse texto, ensinaremos em detalhes a como fazer escritura de terreno de posse.

Como fazer Escritura de Terreno de Posse? Quais os tipos de posse?

Dentre as formas possíveis de como fazer escritura de terreno de posse são:

  • Posse justa ou mansa: está relacionada a posse que não for violentada, clandestina ou precária
  • Posse de boa-fé: é quando o proprietário ignora o obstáculo que impede a aquisição e acredita que aquele terreno é seu
  • Posse natural: quando a moradia em um determinado terreno passa por gerações. Mas não tem os documentos que comprovem a sua posse
  • Posse clandestina: ocorre a aquisição do terreno sem que o verdadeiro dono tenha ciência. É mais frequente que aconteça em áreas rurais ou em territórios muito grandes no qual o proprietário não consegue fiscalizar toda a área
  • Posse violenta: está mais relacionada com a retenção de um bem, do que com a posse do terreno, já que houve ameaças físicas, morais ou verbais.

É muito importante que, durante a compra ou venda de um lote, os documentos estejam em dia.

Comprar ou vender um pedaço de terra sem a devida documentação pode acarretar multas, e até na perda do terreno.

É muito comum que as pessoas vendam suas terras sem os devidos documentos.

Os motivos podem variar, mas geralmente, os proprietários não têm ciência da localização dos documentos ou de fato se eles existem.

Caso haja dúvida em relação a situação do terreno, é possível verificar a documentação e a sua situação atual na Secretaria Municipal de Urbanismo.

O terreno de posse consiste em um terreno que não apresenta nenhum documento que o torne legal, ou seja, a escritura ou algum documento equivalente.

É comum que ele apresente preços mais atrativos e é importante ter consciência sobre os riscos e dificuldades que a compra desse tipo de terreno pode causar.

Quando se está do outro lado da negociação, certifique-se sempre que o vendedor tem:

  • Escritura
  • Carnê de IPTU
  • Certidão Negativa de Débito (CND)
  • Histórico do terreno.

Caso o terreno seja seu, se quiser vender é importante conseguir a escritura.

Caso você já possua um terreno de posse, é importante saber em qual tipo de posse você se classifica para poder legalizar o terreno.

O imóvel de posse é muito parecido com o conceito anterior.

É aquele em que a pessoa detentora da posse não possui a propriedade.

Ou seja, o nome que consta na matrícula do imóvel ou na escritura pública registrada em cartório é de outra pessoa, ou até mesmo, em alguns casos sequer existe matrícula no registro do imóvel.

Nesse caso, a pessoa não terá a “propriedade”, apenas os direitos possessórios.

Sendo necessário regularizar a posse para que não haja dúvidas em relação a este fato.

Qual a diferença entre posse e propriedade?

A primeira coisa que você precisa entender é a diferença entre posse e propriedade de um imóvel.

A confusão entre estes dois termos é muito comum.

Juridicamente falando, posse e propriedade são coisas distintas, mas que se complementam.

O contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda, não significa a transferência da propriedade para o nome do comprador.

Para que isso ocorra, existe um procedimento a ser seguido.

A escritura ou instrumento particular de posse são os meios mais adequados e seguros para resguardar o posterior direito quanto a propriedade do imóvel.

A propriedade é um direito, seu proprietário pode usufruir de sua propriedade como bem entender, assim como dispor dela.

Seja pela venda, doação ou ainda reavê-la de quem a possua ou detenha de forma ilegal.

A propriedade é passível de prova e conhecida de forma pública.

Existem documentos legais que refletem e provam a relação de propriedade entre uma pessoa, física ou jurídica, e um imóvel.

Uma pessoa somente é proprietária quando o título de domínio se encontra devidamente registrado no Cartório de Registro competente.

Sem o registro realizado na matrícula daquele imóvel ou terreno, não é possível comprovar a propriedade.

O que é posse?

A posse pode ser entendida como um exercício, ela é basicamente a atitude de dono de um local.

É possuidor quem tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Isso significa que alguém tem a posse quando usa e goza do bem, mas não pode dispor dele.

É possível que um proprietário transfira a posse direta do imóvel a um terceiro.

Isso é algo comum em relações de aluguel, de arrendamento ou de comodato.

Nesses casos, outra pessoa, que não o proprietário, tem a posse direta do imóvel, seguindo as normas acordadas com o proprietário, que ficará somente com a posse indireta.

Nem sempre a posse é exercida de forma legal, como nos exemplos citados acima.

Existem outros tipos de posses, como posse violenta ou clandestina, feita sob força e de forma oculta, respectivamente.

O que deve compor o documento?

A escritura de terreno de posse, ao contrário do que se possa pensar, não deve ser oficializada por meio de regras.

Nela precisa conter informações completas a respeito do requerente, como:

  • Nome do posseiro
  • Seu estado civil (pessoas casadas devem identificar os dados pessoais do cônjuge)
  • Carteira de identidade
  • CPF
  • Profissão
  • Nacionalidade
  • Data de nascimento
  • Local de residência
  • Identificação completa do imóvel pelo qual se diz ter a posse, como o seu logradouro, área total, benfeitorias e a metragem.

Assim, o requerente tem a chance de ter um documento que, futuramente, terá o efeito oficial para a regularização do imóvel.

A norma que rege essa possibilidade é a Lei n° 13.105/15.

A validade jurídica de uma escritura de posse não é muito alta, especialmente, quando a única documentação que se tem em mãos é ela, sem nenhuma outra prova complementar de posse.

Isso acontece porque o terreno para estar devidamente regularizado e no nome do proprietário, deve passar pelo registro imobiliário no Cartório de Registro.

É importante também que ele esteja registrado no próprio município em que o imóvel está localizado.

Do contrário, como provar se a pessoa tem ou não posse do imóvel em questão?

A depender do caso, pode ser exclusivamente uma simples declaração de posse, não de consumá-la de fato, que exige usucapião urbano.

É importante também destacar as distinções entre o documento possessório e a escritura de compra e venda:

  • Se um terreno não possui número de matrícula no Registro Geral de Imóveis (RGI), ele é um imóvel passível de posse
  • Quando existe o número de matrícula no RGI, aí pode ser chamado de propriedade
  • Você pôde entender, somente a escritura de posse não vai dar garantias, a quem tem o documento em mãos, de que esse indivíduo é o devido proprietário.

Para isso, foi elaborado o número de matrícula no Registro Geral de Imóveis.

Com ele, a pessoa com a escritura pública pode entrar com o requerimento de regularização do imóvel e ser o devido proprietário.

Como funciona a matrícula?

A matrícula é o cadastro individual de um imóvel organizado pelo Cartório de Registro.

No assento de matrículas, o cartório anota todo o histórico de negociações e eventos juridicamente importantes que se relacionam com aquele imóvel.

O número de matrícula funciona como um documento de identidade.

É por meio dele que os interessados podem pedir certidões de registro de imóveis, contendo os dados administrados pelo cartório.

Para realizar a legalização é preciso do auxílio de um advogado ou um defensor público.

Será preciso registrar uma escritura informando o tempo de posse no terreno e os proprietários anteriores.

Também será necessário um profissional, para que faça as plantas baixas e o memorial descritivo.

Ainda, ocorrerá o levantamento de certidões negativas e caso seja necessário, será realizada a apresentação de justo título.

Após isso, o documento será analisado no Cartório de Registro de Imóveis.

Inicialmente é importante destacar que muitos cartórios de imóveis deixaram de realizar a escritura de posse.

Um profissional da área do direito poderá realizar um instrumento particular de posse, que nada mais é que a cessão de direitos possessórios.

Esse servirá como documento válido no momento de efetuar a regularização do terreno adquirido.

Assim, havendo uma escritura de posse ou instrumento particular de posse, é possível regularizar o terreno, seja por meio da Ação de Usucapião ou Ação de Adjudicação Compulsória.

Como regularizar um imóvel que apenas possui a escritura de posse?

É importante ter em mente que a regularização do imóvel é primordial.

Afinal, os problemas gerados pela falta de uma documentação que comprove a posse e propriedade do imóvel são graves e bastante complexos de serem resolvidos.

A regularização, por sua vez, é igualmente trabalhosa, mas necessária.

Para isso, o requerente deve lavrar a Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse, uma vez que o vendedor só terá a escritura de posse em mãos.

Por conta disso, ele deve ir à prefeitura do município do imóvel se informar a respeito da documentação para colocar propriedade em dia.

Isso pode variar, dependendo da legislação de cada cidade.

Será solicitado um conjunto de documentos, como:

  • Matrícula do imóvel
  • Alvará de construção
  • Anotação de responsabilidade técnica (ART)
  • Certificado de Conclusão de Obra (é o Habite-se da obra)
  • Registro do imóvel
  • Cadastro do imóvel na prefeitura.

Fique atento às situações em que a pessoa age por meio de uma Ação de Usucapião.

Nela, o requerente obtém o direito de propriedade além da posse, junto ao Poder Judiciário e comprovando-se o direito exercido em determinado período.

Claro que esta tramitação não é simples, nesses casos, e envolve muitos poderes.

O Município, o Estado e a União são alguns deles, além do Ministério Público, e é algo que costuma demorar muito.

De toda forma, com os passos adequados a escritura de posse pode ser registrada para garantir a cessão de direitos.

Nesse processo, é fundamental ter o auxílio de uma imobiliária.

Recebendo a orientação de profissionais especializados, é mais fácil entender adequadamente o instrumento, como usá-lo e como aplicar até a cessão de direitos hereditários.

Agora você entendeu tudo sobre matrícula, registro e como fazer escritura de terreno de posse.

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