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A matrícula mãe do imóvel é um documento importante para pessoas que desejam lotear terrenos para futura venda.
Negociações imobiliárias são repletas de detalhes que influenciam no preço e outras questões.
Nesses processos, conhecer documentos como a matrícula mãe do imóvel, por exemplo, reduz custos e tudo fica mais ágil, entenda mais detalhes sobre o documento neste artigo.
Como obter a matrícula mãe do imóvel?
Se você precisa de informações relacionadas a sua certidão de imóvel, faça a emissão da segunda via de forma online:
- Clique em pedir certidão do imóvel
- Informe seu nome completo, e-mail e telefone com DDD
- Selecione a opção “Estou fora do Brasil atualmente.” se você está morando fora do país
- Selecione a opção “Ao prosseguir você aceita os nossos termos de contratação.” e clique em “Avançar”
- Selecione a opção CERTIDÃO DE IMÓVEIS e clique em “Avançar”
- Informe o estado, cidade, cartório do documento e clique em “Avançar”
- Escolha a opção de certidão desejada
- Descreva as informações restantes sobre o documento e clique em “Finalizar pedido”
- Escolha a forma de envio e pagamento.
Outra forma de solicitar a matrícula mãe é indo ao Cartório de Registro de Imóveis no município onde está localizada a propriedade.
A matrícula mãe do imóvel é uma certidão que contém informações completas sobre um terreno, casa, apartamento, bem como a lista com o nome de todos os proprietários.
É similar a uma certidão de nascimento, porém, possui dados mais específicos, como valor de transações e possíveis dívidas que incidem sobre a propriedade.
Ela se caracteriza pelo texto corrido em sua descrição, diferente das certidões comuns que se estruturam por meio de tópicos.
A matrícula mãe é importante quando se vai vender ou comprar o imóvel, pois, ela oferece maior segurança ao comprador, sobretudo.
Ao analisá-la é possível conferir se existem questões judiciais ou se simplesmente, se obtém a confirmação que o real proprietário é o vendedor.
Quais informações tem uma matrícula mãe de imóvel?
A estrutura da desse tipo de certidão imobiliária é a seguinte:
Cabeçalho
Identifica o Livro de Registro Geral do cartório no qual foi matriculado o imóvel, consta o número da matrícula e ficha.
Além disso, consta a identificação completa do cartório (nome, endereço, etc.) e a data e local onde foi emitido o documento.
Descrição do imóvel
É uma parte minuciosa da matrícula mãe, está presente informações como:
- Endereço completo do imóvel
- Limites da vizinha
- Dados geográficos, que usam importantes pontos de referência da localidade para situar a propriedade. É possível se mencionar, por exemplo, fontes naturais como rios, riachos, lagos, entre outros
- Dimensões completas do imóvel, separando área total e área construída
- Todos os registros e antigos proprietários. Aqui é feita uma descrição das datas das transações, inclusive mencionando a transcrição ou emissão de certidões do imóvel
- No campo dos registros ainda constam menções sobre hipotecas, penhoras, locação, etc
- Selos e assinaturas que garantem a autenticidade da certidão.
Como saber o número da matrícula do imóvel?
Esse número aparece no topo da matrícula e é o identificador oficial do imóvel dentro daquele cartório.
Outra alternativa é verificar documentos antigos, como:
- Escritura pública
- Contrato de compra e venda registrado
- Carnê de IPTU (em alguns casos o número da matrícula pode constar como referência).
Caso o imóvel esteja em condomínio ou loteamento, pode haver vínculo com uma matrícula mãe, o que também deve ser verificado junto ao cartório competente.
A matrícula mãe pode ter mais de um imóvel registrado?
Sim, a matrícula mãe pode abranger vários imóveis quando se trata de um terreno maior que ainda não foi desmembrado oficialmente.
Isso é comum em loteamentos, condomínios ou áreas que passaram por divisão posterior.
Quando ocorre o desmembramento ou loteamento aprovado pela prefeitura, cada lote passa a ter uma matrícula individual própria, desvinculando-se juridicamente da matrícula mãe.
Enquanto o desmembramento não é formalizado no Registro de Imóveis, todos os lotes continuam juridicamente vinculados à matrícula mãe.
Por isso, é fundamental verificar se já existe matrícula individual antes de comprar ou financiar um lote.
A matrícula mãe é obrigatória para financiamento imobiliário?
Não, o que é obrigatório para financiamento é que o imóvel tenha matrícula individualizada e regularizada, a matrícula mãe, por si só, não é suficiente para que o banco aprove o crédito.
Instituições financeiras exigem que o imóvel esteja com matrícula própria, sem pendências ou irregularidades, permitindo a constituição de garantia (como alienação fiduciária).
Se o lote ainda estiver apenas na matrícula mãe, o financiamento normalmente não é aprovado.
Posso vender lote sem a matrícula mãe atualizada?
Não é recomendável vender lote com matrícula mãe desatualizada, especialmente se houver divergências de área, pendências judiciais ou ausência de registro de desmembramento.
A venda pode até ocorrer por contrato particular, mas haverá insegurança jurídica.
Se o lote ainda não possui matrícula individual, o comprador corre risco, pois o imóvel continua juridicamente vinculado à área maior.
Além disso, sem individualização, não é possível registrar a escritura definitiva em nome do novo proprietário.
O ideal é regularizar a situação antes da venda, providenciando o desmembramento aprovado pela prefeitura e o registro individual no Cartório de Registro de Imóveis.
Há diferenças entre matrícula mãe de imóvel urbano e rural?
Sim, existem diferenças relevantes, principalmente quanto à documentação e exigências legais.
Em imóvel urbano, a matrícula mãe normalmente está vinculada a aprovação municipal de loteamento ou desmembramento, respeitando regras do plano diretor e legislação urbana.
Já em imóvel rural, além do registro no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário observar exigências como:
- Cadastro no INCRA
- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR)
- Georreferenciamento (em casos de desmembramento)
- Cadastro Ambiental Rural (CAR)
No meio rural, o processo de divisão e individualização costuma ser mais complexo, envolvendo exigências técnicas e ambientais adicionais.
Qual é a diferença entre matrícula mãe e matrícula individual?
A matrícula mãe é o registro original de um imóvel maior, como um terreno ou gleba, que ainda não foi desmembrado ou loteado, ela contém a descrição do imóvel em sua totalidade e serve de base para futuros registros.
Já a matrícula individual surge quando o imóvel é dividido em partes menores, como lotes em um loteamento ou apartamentos em um condomínio, cada unidade passa a ter sua própria matrícula, com descrição e histórico próprios, desvinculando se parcialmente da matrícula mãe.
A matrícula mãe é a “origem” e a matrícula individual é o resultado do fracionamento desse imóvel, esse processo garante maior segurança jurídica nas transações imobiliárias, já que cada lote ou unidade passa a ser identificado de forma única.
O que fazer se a matrícula mãe não for encontrada?
Se a matrícula mãe não for localizada, é fundamental procurar o Cartório de Registro de Imóveis competente, que pode auxiliar na busca pelo registro original.
Em muitos casos, imóveis antigos foram registrados antes da informatização e podem estar em livros físicos arquivados.
Outra possibilidade é solicitar uma certidão de matrícula atualizada para verificar se o imóvel já foi desmembrado e se existem matrículas individuais abertas.
Caso haja divergências ou ausência de registros, pode ser necessário iniciar um processo de regularização fundiária ou retificação de área, com apoio de advogado ou engenheiro especializado.
A matrícula mãe pode indicar problemas legais no imóvel?
Sim, a matrícula mãe pode revelar questões relevantes sobre o imóvel que impactam futuras negociações, entre os principais problemas que podem constar nesse registro estão:
- Inexistência de desmembramento regular: quando lotes são vendidos sem abertura de matrículas individuais;
- Ônus ou gravames: como hipotecas, penhoras ou indisponibilidade judicial que recaem sobre todo o terreno;
- Inconsistências na área descrita: diferenças entre o registro e a realidade física do imóvel, comuns em áreas rurais e loteamentos antigos.
Por isso, consultar a matrícula mãe antes de comprar um terreno ou unidade é essencial para identificar possíveis riscos legais e evitar fraudes.
É possível atualizar ou retificar a matrícula mãe?
Sim, quando há erros ou informações desatualizadas na matrícula mãe, é possível solicitar a retificação ou atualização do registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
O pedido deve ser fundamentado em documentos técnicos, como planta e memorial descritivo elaborados por engenheiro ou arquiteto, além de certidões atualizadas.
Em situações mais complexas, como disputas sobre área ou confrontantes, pode ser necessário recorrer ao processo judicial de retificação.
Para que serve uma matrícula mãe?
A matrícula mãe é essencial em trâmites de compra e venda, mas, ela tem outras aplicações significativas, como você pode ver abaixo.
Loteamento do terreno
A matrícula mãe é aquela que dá origem a matrículas de lotes de um terreno.
Só para ilustrar, se alguém decide lotear o sítio em outras pequenas unidades, vai precisar utilizar essa certidão para originar as matrículas individualizadas.
Documentação de apartamentos
Similarmente à divisão dos lotes, quem pretende construir um condomínio vertical com apartamentos, para legalizar cada unidade, deve ter a matrícula mãe.
É por meio desse documento que se baseia a estrutura da planta, bem como de outros trâmites burocráticos, principalmente quando solicita financiamentos bancários para construção do empreendimento.
Confirmação de transferências
A matrícula mãe é a certidão fundamental para confirmar a transmissão do imóvel de uma pessoa para outra.
Não entra no histórico desse documento transações extra cartoriais, ou seja, negociações que não passaram por um cartório de registros de imóveis.
Histórico de averbações, anotações e outros registros
Esse detalhamento notarial é presente na matrícula mãe de um imóvel.
As averbações apontadas (até o momento da solicitação da certidão) estão presentes.
Isso é importante em situações como partilhas de testamento ou outros procedimentos jurídicos que exigem a comprovação de dependentes, por exemplo.
Confirmação das dimensões
Conforme mencionado, nesse documento é possível conferir o tamanho do terreno completo.
Assim, se houver alguma questão com vizinhos, com auxílio da matrícula mãe isso pode ser resolvido.
Essas são as informações sobre a matrícula mãe do imóvel, ter em mãos essa documentação facilita seu pedido.
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